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常见问题

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问:出台《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》主要基于什么样的背景?

答:主要基于两大方面的背景:第一,国务院于2011年1月21日颁布实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》,《城市房屋拆迁管理条例》同时废止,今后要实施国有土地上房屋征收与补偿必须按新《条例》来实施。由于新《条例》对国有土地上房屋征收与补偿工作的主体、程序、执行等方面进行了重大修改,我市原先出台的《嘉兴市城市房屋拆迁管理实施细则》已经不再适用,如果没有操作性较强的地方性政策与新《条例》相配套的话,新《条例》就很难操作。

第二,中心城区的更新改造将是我市今后一个较长时期的重点工作之一。市第七次党代会明确提出了加快推进城市有机更新的目标要求,今年的《政府工作报告》也把有机更新作为一项重点工作,要求加快推进。可以说,实施城市有机更新已经迫在眉睫。那么,要实现城市有机更新,房屋征收是前提,否则有机更新就无法实施。因此,根据新《条例》,同时借鉴了周边城市的一些好的经验,历时5个多月,在深入研究、广泛征求意见的基础上,市政府制定出台了《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》。

《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》主要设定了房屋征收的原则、征收的主体以及征收部门的职责、工作流程、补偿原则等内容,既为有机更新工作的实施提供了政策保障,同时也为市区国有土地上房屋征收与补偿提供了政策依据。

  

问:《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》与原先的《嘉兴市城市房屋拆迁管理实施细则》有哪些不同点?

答:新老政策不同点主要体现在五个方面:

第一,适用范围不同。老政策在适用范围上没有区分“因公共利益需要”和“因非公共利益需要”,而《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三条规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收人给予公平补偿。显而易见,前提必须是“为了公共利益的需要”,同时规定必须是“国有土地上房屋”,而集体土地上的房屋不适用,要按照《土地管理法》执行。

第二,主体不同。老政策规定,拆迁的主体是拆迁人,也就是只要依法取得房屋拆迁许可的单位都可以是主体,他们可以自行拆迁,也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。而《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》规定,征收主体必须是政府,房屋征收与补偿工作由房屋征收部门负责组织实施,房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作,但《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第七条同时规定,实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门负责对实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为进行监督,并对其行为后果承担法律责任。

第三,法律关系不同。老政策规定,拆迁的法律关系产生于拆迁人和被拆迁人之间,房屋拆迁管理部门作为主管部门,对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理,并可以作为中立的第三方对拆迁人与被拆迁人之间的争议作出行政裁决。而在《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》中,征收主体的变化导致法律关系发生了相应的变化,征收法律关系产生于政府与被征收人之间,政府作为当事人一方,不再作为中立的第三方,因而不再具有行政裁决权。

第四,实施程序不同。对比新老政策,实施程序最大的区别有两个:一是《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》增设了相当于“预审批”的环节,《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第十一条规定,确需征收房屋的建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入国民经济和社会发展年度计划。二是更多地体现了征收过程公开和广泛征求意见这一原则,比如,入户调查登记情况,要及时将调查结果进行公布;征收补偿方案要在征收范围内进行公布,公布的目的就是征求公众意见,同时还要将征求意见情况和修改情况进行公布。《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第十六条规定,因旧城区改建需要征收房屋的,多数被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的,政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

第五,强制执行不同。老政策没有“因公非公”的区分。在行政强制执行的主体方面,由政府责成有关部门强制拆迁;在申请法院强制执行的主体和前提方面,申请的主体是房屋拆迁管理部门,前提是在行政裁决规定的搬迁期限内未自行搬迁的。而《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》在强制执行的适用范围方面,只有为了公共利益的需要进行的房屋征收,才可以依法申请人民法院强制执行,申请的主体是作出房屋征收决定的市、县级人民政府,前提是在法定期限内“不议、不诉、不搬”,同时取消了行政强制执行这一规定。

 

问:《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》中提到了“公共利益的需要”,我们应该如何理解?

答:《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三条明确规定,征收国有土地上单位、个人的房屋,必须是“为了公共利益的需要”。同时,第十条也对“公共利益的需要”从六个方面进行了原则界定:一是国防和外交的需要;二是基础设施建设的需要;三是公共事业的需要;四是保障性安居工程建设的需要;五是旧城区改建的需要;六是“法律、行政法规规定的其他公共利益的需要”。

这里需要特别说明一下,“为了公共利益的需要”与“公共利益”是两个不同的概念,容易引起误解。“为了公共利益的需要”可以实施征收,而不是只有“公共利益项目”才可以征收。具体来说,属于公共利益项目的肯定都是为了公共利益的需要,但为了公共利益的需要而进行建设的项目,并不一定完全是公共利益项目。因此,我们不能以是否采用市场化运作模式、是否营利、是否收费作为界定“因公非公”的标准,比如,建设医院、学校、供水、供气、供电、公交等项目,可能存在营利或收费,也可能是通过市场化运作的模式实施,但类似情形都属于因公共利益的需要。

那么,为了防止在实践中“公共利益的需要”被不当扩大,而侵害群众利益,《办法》第十条、第十一条也对政府征收行为作出了一些限制规定,使得公共利益更加明晰。

 

问:《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》实行后,征收程序是怎样设定的?

答:《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》设定了严格的征收程序,这是政府在实施房屋征收过程中应当遵循的基本规程和步骤。没有公平、公正、公开的征收程序,也就没有真正维护被征收人的合法权益。

比如,《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第十六条规定,市、区政府应当将征收补偿方案的征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的,政府应当组织由被征收人和公众代表参加听证会,并根据听证会情况修改方案。《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第十七条同时规定,房屋征收决定涉及被征收人超过300户的,应当经政府常务会议讨论决定。总之,《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》主要对房屋征收决定程序、补偿程序和搬迁程序3个关键性环节分别作出了详细规定。

 

问:补偿包括哪些内容?补偿标准又是如何制定的?

答:补偿完全按照市场化的方式进行,依法保障被征收人的物权不因征收而受损。《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》中对被征收人的补偿主要包括:被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十二条还规定:被征收房屋的补偿价格,由具有房地产评估资质的房地产价格评估机构按照有关房屋征收评估规定评估确定,并不得低于房屋征收决定之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这就可以保证被征收人所得的补偿在市场上至少能买到区位、面积相当的住房。

 

问:《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》执行后,做“钉子户”能得到更多的补偿吗?

答:在以往的拆迁过程中,总有个别人认为,“坚持到最后”就能得到更多的补偿。其实这是一种误解,按照《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》规定,补偿完全遵照“公开、公平、公正”原则进行,各个利益主体都可充分表达利益需求,进而在利益博弈中相互制衡。比如,对被征收区域内的所有被征收人的分户补偿情况进行公布,这就起到一个相互监督的作用。通过补偿安置信息的公开透明,避免徇私舞弊、暗箱操作等问题的发生。

 

强拆取消后,是否意味着政府不能再实施强制征收了?

答:国务院出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了行政机关自行行政强制拆迁,但保留了申请人民法院强制执行制度,所以并不是说按照新的《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》就不能实施强制执行。《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十二条对强制执行作出了严格规定——被征收人或者房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,简单地说就是“不议不诉不搬”的情形下,才能由作出房屋征收决定的政府依法申请人民法院强制执行。这样的程序设计,更有利于加强对政府进行房屋征收与补偿活动的制约,减少在房屋征收与补偿过程中的矛盾。

 

问:《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十七条规定,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。在具体征收工作中,产权调换是如何执行的?

答:被征收人选择产权调换的,征收部门应与被征收人计算、结清被征收房屋价格与用于产权调换房屋价格的差价。

有两点需要着重强调一下:

一是可安置面积。旧城区改建项目中,被征收人选择在改建地段或就近地段进行房屋产权调换的,产权调换的可安置面积,以被征收房屋合法建筑面积为基数,在不少于被征收房屋建筑面积的基础上,向建筑面积最接近的安置用房上靠确定。比如说,被征收人有一套60平方米的房屋被征收,其选择在改建地段或就近地段进行房屋产权调换,而安置用房套型有60平方米、80平方米、100平方米不等,为了保证其安置房实际使用面积不小于被征收房屋使用面积,其可上靠选择最接近被征收房屋面积的80平方米安置用房。倘若被征收人选择异地安置房源,安置用房的套型面积不受这一限制。

二是套型补贴。产权调换的安置用房为高层或小高层的,予以被征收人货币形式的套型补贴,套型补贴的单价,按被征收房屋所在区域同类型新建普通商品房市场中心价计算。具体标准为:总层数为7层至12层(即小高层)的,套型补贴按10平方米计发;总层数为12层以上(即高层)的,套型补贴按16平方米计发。

问:倘若被征收人选择货币补偿的,又是如何操作的?可以享受到哪些奖励与补贴?

答:《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十二条规定,被征收房屋的补偿价格,由具有房地产评估资质的房地产价格评估机构按照有关房屋征收评估规定评估确定,并不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

对于选择货币补偿的,有一项新规定需要特别强调一下,《补偿及奖励办法》规定,被征收人选择货币补偿的,按照被征收房屋合法建筑面积补偿的20%予以货币补偿奖励,同时可以享受按16平方米计发的房屋套型货币补贴。也就是说,选择货币补偿的,其征收补偿由三大块构成,即被征收房屋价值的补偿、被征收房屋合法建筑面积补偿的20%的货币奖励,以及按16平方米计发的房屋套型货币补贴。其中,按16平方米计发的房屋套型补贴,是按原地块新建商品房的市场价格来确定。

问:在征收与补偿过程中,对于符合保障条件的被征收人,《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》有哪些惠民之举?

答:在政策制定过程中,充分考虑到了这一点。《补偿及奖励办法》规定,征收住宅用房,被征收人符合住房保障条件的,对被征收人优先予以住房保障。同时,被征收房屋面积不足45平方米的,可按45平方米予以补偿。被征收房屋建筑面积以产权证记载的面积为准,同一产权人在同一征收范围内有多本产权证的,面积合并计算。《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十六条还规定,国家直管住宅公房或者单位自管住宅公房(包括不成套房)列入征收范围,承租人符合房改政策购房的,房屋征收部门应当对其按被征收人予以补偿。

《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十一条规定,实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。市、区政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

  

问:《嘉兴市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十八条规定,因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;被征收人选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。请问,在具体工作中我们是如何来落实的?

答:搬迁有奖励,搬迁有补偿。按照政策规定,对在征收决定公告的搬迁期限内签订协议,并在协议约定的期限内完成搬迁的被征收人予以奖励。具体奖励期限和标准,由房屋征收部门在征收补偿安置方案中确定并在现场公告。对于搬迁补偿,《补偿及奖励办法》规定,选择货币补偿或现房产权调换的,予以每户1000元搬家费;选择期房产权调换的,予以每户2000元搬家费。而临时安置补偿费,是按被征收房屋建筑面积每月每平方米15元的标准计发,月补偿额不足900元的按900元计发。

 

 
 

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